Certificato di stato legittimo dell'immobile: quando, come e perche'
Con l'entrata in vigore del DECRETO-LEGGE n. 76 del 16 luglio 2020, coordinato con la legge di conversione n. 120 del giorno 11 settembre 2020, viene fornito uno strumento in più ai Notai e ai cittadini in materia di compravendite immobiliari: il certificato di stato legittimo dell'immobile.
Facciamo un passo indietro per comprendere che cos'è lalegittimità urbanistica di un immobile.
La costruzione di un fabbricato, per essere regolare e non abusiva, deve essere autorizzata dall'Amministrazione Comunale con regolare Permesso di costruire (già Licenza Edilizia prima e Concessione Edilizia poi) così come debitamente autorizzate devono essere tutte le modifiche che vengono eventualmente in tempi successivi apportate al fabbricato medesimo.
Nella stipula di un atto notarile di compravendita è a carico della parte venditrice la dichiarazione relativa alla legittimità urbanistica della porzione immobiliare oggetto dell'atto tuttavia, è spesso complicato per un soggetto "non addetto ai lavori" rendere tale dichiarazione con la giusta consapevolezza in quanto chi vende un immobile e non vi effettua modifiche nella maggior parte dei casi dichiara quello che è riportato sul proprio titolo di provenienza senza effettuare un accesso agli atti edilizi per verificare che quanto dichiarato sia corrispondente al vero. Il Notaio che ha l'incarico di stipulare l'atto non ha dal canto suo la possibilità di effettuare tale verifica.
Il certificato di stato legittimo dell'immobileviene in aiuto in questo senso: un tecnico accreditato effettua una ricerca presso l'Ufficio Comunale competente e predispone, sotto la propria responsabilità il certificato di stato legittimo dell'immobile nel quale indica i provvedimenti che hanno autorizzato la costruzione del fabbricato e tutte le eventuali varianti e dichiara altresì che lo stato di fatto dell'immobile è conforme ai progetti depositati in Comune.
Il tecnico competente è inoltre in grado di valutare e certificare che eventuali difformità non vanno ad inficiare lo stato legittimo dell'immobile.
La legge infatti ammette delle discrepanze con i progetti depositati e approvati ma entro determinati limiti, limiti che solo un tecnico può stabilire se siano o meno rispettati.
Sarebbe opportuno che le parti valutassero l'eventualità di fare predisporre detto certificato, anche suddividendosi le spese, che tutelerebbe venditore e acquirente in egual misura.
E' essenziale precisare che non è obbligatorio allegare agli atti notarili di compravendita il certificato di stato legittimo dell'immobile di conseguenza il Notaio non può rifiutarsi di stipulare l'atto non essendo in possesso di tale documento.
Al contrario di quanto si possa pensare non è nemmeno a carico della parte venditrice l'onere di produrre tale certificato: le spese per la redazione del certificato sono a carico della parte che lo richiede indipendentemente dal fatto che sia essa parte venditrice o parte acquirente.
Le conclusioni
Sarebbe opportuno che le parti valutassero l'eventualità di fare predisporre detto certificato, anche suddividendosi le spese, che tutelerebbe venditore e acquirente in egual misura.