CIRCOLARE n. 23/E del 29 luglio 2020: il terreno è terreno e il fabbricato è fabbricato

Se fino ad ora l’Agenzia delle Entrate si concentrava sul fatto che l’eventuale demolizione del fabbricato esistente avrebbe dato agio alla costruzione di un nuovo fabbricato e che quindi oggetto dell’atto di fatto era non il fabbricato ma l’area edificabile risultante dalla demolizione del manufatto preesistente, evento suscettibile di plusvalenza tassabile, con la detta circolare 23/E l'Amministrazione finanziaria assume una posizione diversa.

Aderendo a quanto espresso dalla sentenza della Suprema Corte n. 5088 del 21 febbraio 2019 che enuncia i seguenti principi di diritto:

"a) la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus;

b) la cessione di un edificio non può essere riqulaificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l'edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;

c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricotruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;

d) il potere generale dell'Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell'operazione economica sottesa trova un limite nell'indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove - nell'esercizio di discrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cot. - ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni un diverso regime fiscale"
 

l'Amministrazione finanziaria riconosce, e viene da dire, finalmente, che se "su un'area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area suscettibile di utilizzazione edificatoria di cui all'art. 67 del TUIR, atteso che la potenzialità edificatoria si è già consumata"

Le conclusioni

Alla luce di quanto sopra è interessante rilevare che trova quindi maggiore possibilità di applicazione quanto previsto dall'art. 7 del D.L. 34/2019 (Decreto Crescita) che prevede che "Sino al 31 dicembre 2021 i trasferimenti di fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione che entro i successivi dieci anni provvedano alla demolizione e alla ricostruzione degli stessi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentita dalle vigenti normative urbanistiche, nonchè all'alienazione degli stessi, si applicano l'imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna".

Come poter usufruire dell'agevolazione

Per potere fruire di tale agevolazione infatti è necessario inserire nell’atto di compravendita la dichiarazione resa dalla società acquirente di volere demolire il fabbricato esistente e di volerne costruire uno nuovo con le dette caratteristiche: ne consegue che, manifestando tale volontà, con la precedente interpretazione, l’Agenzia delle Entrate avrebbe ritenuto oggetto dell’atto non il fabbricato ma l’area edificabile originando così una plusvalenza tassabile a carico del venditore che, sovente, rinunciava alla vendita a meno che la società acquirente non si sobbarcasse il pagamento della plusvalenza o gli oneri derivanti dall’affrancazione a mezzo di una perizia.

Ci auguriamo che questa apertura da parte dell’Amministrazione Finanziaria contribuisca a dare nuovo impulso al mercato immobiliare, da sempre motore dell’economia del nostro paese.